Градостроительные условия

Строительство в Украине является предметом пристального внимания со стороны государства. Контроль со стороны различных государственных органов и служб выполняется на всех этапах строительства, причём таким образом, что процедура обязательного согласования производится по различным вопросам, и без согласования одного этапа работ часто бывает невозможно перейти к следующему. Строительство различных объектов в населённых пунктах нашей страны регулируется Законом Украины № 3038-17 «О градостроительной деятельности».

Этот правовой акт регулирует правила и порядок строительства в черте города, а также устанавливает необходимые требования, которые застройщик обязан неукоснительно соблюдать. Особое внимание при этом уделяется строительным нормам, государственным и муниципальным стандартам. Обеспечивая правовое поле для управления в сфере строительства, Закон «О градостроительной деятельности» указывает на необходимость планирования территорий застройки, а также мониторинга разработки документации градостроительных проектов на различных уровнях.

Для обеспечения интересов государства при строительстве различных объектов в Украине предусмотрена строительная лицензия. Кроме того, в нашей стране действует набор стандартов и правил, как внутреннего, так и международного характера. Перед тем, как приступить к этапу непосредственного строительства, застройщик обязан получить исходные данные, на основании которых будет осуществляться проектирование объекта. Устанавливая для процедуры проектирования объектов строгий порядок, получение градостроительных условий (містобудівних умов та обмежень) по сути является самым значимым подготовительным этапом строительства (наряду с оформлением прав на участок).

Исходные данные представляют собой целый пакет документов, который содержит в себе следующие неотъемлемые составляющие:
•    градостроительные условия и ограничения (містобудівні умови);
•    технические условия строительства.
•    задание на проектирование;

При этом получение градостроительных условий (містобудівні умови) являются основанием для оформления задания на разработку проектной документации.

Законодательство устанавливает случаи, для которых получение исходных данных необязательно -  строительство объектов на основании строительного (будівельного) паспорта.

Получение градостроительных условий и ограничений

Порядок получения градостроительных условий и ограничений установлен Приказом Минстроя 07.07.2011  N 109. Оформление градостроительных условий и ограничений необязательно для строительства объектов по перечню, утвержденному вышеуказанным Приказом.

Что бы оформить градостроительные условия (містобудівні умови) необходимо подать заявление в следующие органы:
в местный совет – в случае строительство в границах населенных пунктов;
в райадминистрацию – в случае строительства вне границ населенных пунктов.

Сразу отметим, что в настоящий момент активно реформируется система оформления разрешительных документов, целью чего является создание «единого окна». Перед оформлением выясните орган подачи заявления.

Одним из важных документом, на основании которого выдаются градостроительные условия (містобудівні умови) является градостроительный расчет (містобудівний розрахунок), оформлением которого имеет право заниматься исключительно уполномоченные проектные организации. Срок подготовки градостроительного расчета (містобудівний розрахунок) составляет порядка 3 недель. С 2019 года предоставление этого документа будет отменено.

Обратите внимание, что градостроительный расчет (містобудівний розрахунок) является по сути базовым документом для реализации строительства - он устанавливает такие ключевые показатели как площадь застройки, тип объекта, "красные" линии и, в некоторых случаях, высотность строения. Именно на основании градостроительного расчета (містобудівний розрахунок) будут оформляться градостроительные условия (містобудівні умови).

Градостроительный расчет (містобудівний розрахунок) является по сути базовым документом для реализации строительства.

С 2017 года к заявлению о выдаче градостроительных условий (містобудівні умови) прилагаются следующие документы:

• копию документа о праве собственности (пользования) земельным участком;
• выкопировки с топографо-геодезического плана М 1: 2000;
• выписка из земельного кадастра;
• градостроительный расчет (містобудівний розрахунок) (до 2019 года).

По закону заявление об оформлении градостроительных условий (містобудівні умови) рассматривается на протяжении 10 рабочих дней, результатом чего является выдача градостроительных условий на строительство.

Градостроительные условия (містобудівні умови) и ограничения состоят из текстовой и графической частей.

Текстовая часть градостроительных условий (містобудівні умови) и ограничений  содержит разделы:
1. Общие данные:
      а) название объекта строительства;
      б) информацию о заказчике;
      в) соответствие целевого и функционального назначения земельного участка;
 
2. Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка:
      а) предельно допустимую высоту зданий;
      б) максимально допустимый процент застройки земельного участка;
      в) максимально допустимую плотность населения (для жилой застройки);
      г) расстояния от объекта, который проектируется, до пределов красных линий и линий регулирования застройки;
      г) планировочные ограничения (зоны охраны памятников культурного наследия, зоны охраняемого ландшафта, границы исторических ареалов, прибрежные защитные полосы, санитарно-защитные и иные охраняемые зоны);
      д) минимально допустимые расстояния от объекта до существующих зданий и сооружений;
      е) охраняемые зоны инженерных коммуникаций

Градостроительные условия действительны весь период до момента окончания строительства, в т.ч. и при смене заказчика.

Условия публикуются на сайте соответствующего местного органа.

Получение технических условий на строительство

Наряду с градостроительными условиями (містобудівні умови) заявитель должен оформить также технические условия на подключение к различным коммуникациям, которые выдвигают для каждого объекта строительства целый комплекс требований и впоследствии дают возможность на подключений объектов к коммуникациям..

Технически условия – это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строительства, которые должны соответствовать его расчетным параметрам, в частности по:

• водоснабжению (включая требования пожарной безопасности)
• теплоснабжению
• электроснабжению
• газоснабжению
• водоотвод
• наружного освещения,
• отвода ливневых вод,
• телекоммуникации

Стоит отметить, что законодательство не устанавливает единого нормативного акта, который бы регулировал порядок оформления технических условий на строительство. Это объясняется тем, что большинство из вышеуказанных параметров согласовывается с компаниями-поставщиками и технические условия согласовываются на основании конкретных хозяйственных договоров.


Закон установил право заявителя получить технические условия в течении 10 рабочих дней с момента подачи заявления – очевидно, что Закон установил право заявителя, но никак не поставщика. Потому реальный срок оформления технических условий зависит от конкретного случая.

Стоит отметить, что до 2017 года среди технических условий содержалось требования оформления техусловий по параметрам пожарной и техногенной безопасности. Согласно Приказу МО № 771 органом выдачи технических условий для строительства являлось ГосЧС (его террорганы). На данный момент необходимость получение техусловий по вышеуказанным параметрам отпала.

Оформление задания на проектирование

Задание на проектирование объектов строительства составляется и утверждается заказчиком по согласованию с проектировщиком.

Задание на проектирование определяет обоснованные требования заказчика к планировочным, архитектурным, инженерным и технологических решений объекта строительства, его основных параметров, стоимости и организации его строительства и состоит с учетом технических условий, градостроительных условий и ограничений.

Нормативные материалы:

Закон О градостроительной деятельности

Приказ Минстроя о выдаче градостроительных условий 07.07.2011  N 109

Приказ МинЖКХ о выдаче ТУ на водоотвод и поставку воды № 190

Приказ НКРЭ о выдаче ТУ на подключение к тепловым сетям № 1232

Приказ НКРЭ о выдаче ТУ на подключения к элетросетям № 32

Кодекс газораспределительных сетей

Правила предоставления телеком услуг