Регистрация права собственности на новострой

После завершения строительных работ у владельца объекта возникают новые имущественные права. Обратите внимание: если у вас есть право собственности на земельный участок, а на нем «вырос» частный дом, то вы не являетесь автоматически владельцем дома. Объект необходимо оформить, получив на него правовой документ. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Украины, право собственности на новую недвижимость возникает с момента завершения этапов строительства, принятия объекта в эксплуатацию и государственной регистрации этого имущественного права.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется Постановлением КМУ №868 в котором устанавливается как порядок действий по регистрации объекта недвижимости, так и необходимый пакет документов. Для получения прав необходимо, чтобы объект был введен эксплуатацию (данная процедура может быть рассмотрена отдельно). Регистрировать права необходимо как после возведения новых объектов (в т.ч. на основании строительного паспорта), так и после реконструкции существующих.

В зависимости от типа собственности может отличаться как пакет документов, так и орган, ответственный за регистрацию.

Пакет документов для регистрации собственности на новострой

Для регистрации прав собственности на строительный объект потребуется достаточно увесистый пакет документов. В частности, в любом случае потребуется:

• заявление установленного образца
• копия паспорта и идентификационного кода гражданина - от физлица
• подтвержадющие полномочия (кроме руководителя) лица - от юрлица

Далее начинаются различия и варианты. Если речь идет о новом строительстве, то в пакет документов нужно включить:

• Документ, подтверждающий права на земельный участок, где возведен объект
• Документ, подтверждающий принятие объекта в эксплуатацию.
• Техпаспорт на объект недвижимого имущества
• Справку о присвоении объекту адреса (ее также требуется получать на этапе ввода объекта в эксплуатацию)

Рассмотри особые случаи регистрации права собственности на новострои.

Инвестобъекты

В случае проведения государственной регистрации права собственности на вновьсозданную недвижимость, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц заявление подается:
1. инвестором – в случае сдачи объекта до 2013 года.
2. заказчиком строительства – сдача объекта недвижимости осуществляется после 2013 года.

Для таких случаев существует два отдельных требования к предоставляемым документам:

Если недвижимость построена до 2013 года подается следующий пакет документов:

1.    документ, подтверждающий приобретение объекта:

• инвестдоговор, договор о долевом участии и т.п.
• выданная управляющим ФФС справка о праве доверителя на приобретение объекта недвижимости - случае участия в фонде финансирования.
• договор купли-продажи облигаций и в случае наличия документ, согласно которому произошло закрепление объекта за владельцем облигаций (договор резервирования, бронирования и т.д.) – при приобретении беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости.
• договор купли-продажи имущественных прав - в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости

2. справку о том, что лицо участвовало в инвестировании, выданную заказчиком строительства

3. технический паспорт на объект инвестирования

4. заверенные заказчиком строительства копии:

• документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции без изменения внешних размеров);
• документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение права собственности на объект недвижимости  до его реконструкции – при реконструкции
• акт о вводе в эксплуатацию;
• документа, подтверждающего присвоение адреса (кроме реконструкции).

Если недвижимость построена после 2013 года необходимы следующие копии:
1.    документ, подтверждающего возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции без изменения внешних размеров);
2.    документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение права собственности на объект до его реконструкции – при реконструкции
3.    акт о вводе в эксплуатацию;
4.    документа, подтверждающего присвоение адреса (кроме реконструкции).
5.    утвержденный таким лицом перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства.

Совместная деятельность

В случае, если строительство осуществлялось несколькими лицами, к заявлению необходимо приобщить документ, определяющий доли каждого из застройщиков. Чаще всего этим документом является письменное заявление или договор о распределении долей общей собственности.

Кооператив

В случае, если объект возводился в результате деятельности жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или любого другого кооператива, каждый инвестор (член кооператива) выступает заинтересованной стороной и оформляет права собственности, предоставляя регистратору документ, который подтверждает эти права. Это может быть договор об инвестировании, паевой договор, договор купли-продажи имущественных прав и другие документы, предусмотренные законодательством.

Если объект, возведенный кооперативом, был завершен после 1 января 2013 года, дополнительно потребуется утвержденный общим собранием кооператива список членов, который подается при регистрации от имени юридического лица (кооператива).

Кроме того, если документы на регистрацию подаются не самим заинтересованным лицом, а его представителем, дополнительно могут потребоваться документы, подтверждающие статус как лица, подающего документы на регистрацию, так и заинтересованного лица.

Перед регистрацией прав собственности на строительный объект государственный регистратор будет проводить проверку, также заявитель платит государственную пошлину за выписку из Государственного реестра прав.

За государственную регистрацию прав собственности на строительный объект взымается пошлина в размере 7 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Квитанцию об оплате государственной пошлины необходимо приложить к пакету документов при подаче заявления.

Процедура регистрации

Как и процесс оформления лицензии на строительные работы, процедура регистрации права собственности на недвижимсоть претерпела значительные изменения. Подготовленный пакет документов должен подаваться в государственную регистрационную службу по месту расположения объекта, на который регистрируются права. Процедура проходит в три шага:

1. Подача пакета документов и получение карточки о принятии заявления
2. Проведение регистрации прав в случае отсутствия причин для отказа
3. Получение документов заявителем.

Государственная регистрация проводится в срок до пяти рабочих дней с дня регистрации заявления. Исключением является регистрация прав на предприятие как на единый имущественный комплекс, регистрация которого может длиться до 14 рабочих дней.

Основаниями для отказа в регистрации прав могут стать:

• Отсутствие документов об оплате пошлины за регистрацию прав и/или об оплате за предоставление информации из Государственного реестра прав может стать причиной для отказа в принятии к рассмотрению документов. Обратите внимание: если в пакете не будет хватать других документов, его примут к рассмотрению, но в итоге могут отказать в регистрации.
• Отсутствие необходимых документов в пакете, что выявляется в ходе рассмотрения заявления.
• Наличие решения суда о прекращении регистрации прав собственности на данный объект
• В ходе проверки по поданным документам были выявлены несоответствия и коллизии, которые не позволяют провести регистрацию прав.

Нормативные материалы:

Постановление КМУ №868