Статья не актуальна

больше читайте в нашем материале о налогах в Украине

Что такое налог с продаж в Украине

Как такового понятия «налог с продаж» в налоговом законодательстве не существует. Известно, что в системе налогообложения имеется налог на доходы физических лиц. По мнению законодателя, продажа личного имущества дает лицу возможность получить доход. С обывательской точки зрения, дохода при продаже быть не может, ведь продаваемые вещи приобретены за «свои кровные», с которых в свое время был уплачен налог с продажи. Однако законодатель придерживается иной позиции. Он не проводит анализ, продается имущество по некогда приобретенной стоимости (с учетом износа или без) или же по действующей рыночной цене, которая предусматривает получение прибыли. Согласно п/п «е», «ж» п. 1.3 НКУ к доходам с источником их происхождения в Украине относятся:

– доходы от продажи расположенного на территории нашей страны недвижимого имущества;

– доходы от продажи движимого имущества, если:

• факт смены владельца подлежит госрегистрации и (или) нотариальному удостоверению (например, при продаже авто); или
• если место передачи движимого имущества новому владельцу находится на территории Украины.

Разделение труда - вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить - пакет БИЗНЕС - ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ - платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

Рассмотрим порядок обложения налогом с продажи различного имущества.

Налог с продажи недвижимости

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости предусмотрен ст. 172 НКУ. В ряде случаев отчуждение объектов не влечет отплату налога от продажи. Определяя условия, законодатель пытается отделить гражданские договоры купли-продажи от коммерческих сделок. Объектами, доход от продажи которых при соблюдении некоторых условий может быть освобожден от налогообложения, являются:

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната;
• дачный или садовый дом (включая земельный участок, на котором он расположен, бытовые и хозяйственные здания на данном земельном участке);
• земельные участки.

Обложению налогом от продажи недвижимости не подлежит доход при соблюдении совокупности условий:

• если доход получен от продажи перечисленных выше объектов недвижимости не более одного раза в течение отчетного налогового периода (в данном случае – календарного года) (кроме земельных участков, размер которых превышает нормы бесплатной передачи, определенных в статье 121 ЗКУ).
• если продаваемое имущество пребывало в собственности продавца более трех лет (если продается имущество, полученное в порядке наследования, соблюдение этого условия не требуется).

Законодатель с пониманием относится к ситуации, когда наследники получают квартиру, использовать которую для проживания у них нет необходимости. Иначе они были бы вынуждены в течение 3 лет решать вопросы квартирной платы, оплаты за отопление, сдавать квартиру в наем для компенсации собственных расходов. Также пункт 172.8 НКУ уравнивает статус унаследованного и подаренного имущества.

Доход от продажи сооружений хозяйственно-бытового назначения (сарая, птичника, летней кухни, флигеля и т.п.), находящихся с отчуждаемым домом на одном земельном участке, считается единым доходом и налогообложению не подлежит. Эту продажу можно назвать продажей комплекса объектов, связанных между собой бытовым назначением. И действительно, трудно представить вариант отдельной продажи жилого дома и окружающих его нежилых бытовых построек в пределах огороженного забором участка.

Налогообложению подлежат доходы от продажи всех иных объектов недвижимости, которые не были перечислены выше. Прежде всего, в качестве примера хочется привести гараж как имущество, которое часто выступает предметом сделок. Если гараж входит в группу хозяйственно-бытовых построек, расположенных на земельном участке вместе с продаваемым жилым домом, то налог с доходов от его продажи, как уже было рассмотрено, не взимается. Но нередко гаражи находятся в отдалении от места проживания владельца, на территории гаражного кооператива или отдельно выделенного участка. При продаже таких гаражей необходимо будет оплатить налог. Обратим внимание еще на то, что гараж гаражу – рознь. Он должен быть объектом недвижимости. Основания для отнесения объектов к недвижимости широко известны. Но вспомним их еще раз. К недвижимому имуществу относятся объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения (ч. 1 ст. 2 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»). Образно говоря, если у объекта имеется фундамент, значит, он является недвижимостью. Допуская лирическое отступление, вспомним эпизод из кинофильма «Берегись автомобиля», когда с целью кражи авто главный герой автокраном приподнимает металлический гараж. Такую конструкцию нельзя назвать недвижимостью просто буквально, из-за легкости перемещения.

Устанавливают не только цельнометаллические гаражи, но и подобного рода объекты для розничной торговли. На предоставленных органами местной власти в аренду земельных участках за одну ночь появляются киоски, удивляя жителей моментальным изменением архитектурного вида их района. Эти объекты известны как МАФы (малые архитектурные формы) на основании пункта 2.10 Рекомендаций по определению недвижимого имущества, утвержденных Приказом Минюста от 14.04.2009 № 660/5. Поэтому объявления о продаже киосков и рыночных контейнеров вряд ли заинтересуют ГНИ при поиске скрытых доходов.

Как видим, законодатель предусматривает уплату налога с продаж при отчуждении объектов, которые в традиционном понимании являются объектами роскоши. Чтя право человека на жилье, он не взимает налог при продаже жилых объектов. Казалось бы, перечень объектов для налогообложения невелик. Но в настоящее время рыночных отношений физические лица нередко имеют в собственности немало объектов недвижимости нежилого фонда (склады, офисные помещения, магазины, производственные помещения и прочее). Подчас данные объекты не приобретаются для личного пользования, а строятся для дальнейшей сдачи в аренду.

Ставка налога на доходы от реализации недвижимости составляет 5% (п. 167.2 НКУ), для нерезидентов – 15% (пп. 172.9, 167.1 НКУ). По такой же ставке облагается доход от реализации объекта незавершенного строительства.

Понятно, что с целью обойти закон продавец и покупатель нередко договариваются об установлении в договоре цены ниже действительной. НКУ указывает, что налоговой базой является договорная цена, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку. Порядок определения оценочной стоимости объектов недвижимости и незавершенного строительства при продаже (обмене) утвержден постановлением Кабмина от 26.10.2011 № 1103.

Если лицо отчуждает свое недвижимое имущество в порядке обмена (доход от продажи которого подлежал бы обложению налогом), то оно обязано оплатить налог с полученной денежной компенсации.

Не стоит переживать по поводу того, что налог будет случайно неуплачен, и последуют штрафные санкции. По процедуре налог платится до момента совершения сделки. Нотариус удостоверит договор купли-продажи только в случае, если клиент представит документы об уплате налога и оценочной стоимости продаваемого объекта. В жизни возможны разные ситуации. И если сделка не состоялась, то оплатившая налог сторона имеет право на возврат из бюджета оплаченный суммы.

Налог с продажи земли

Поскольку земельные участки представляют собой объекты недвижимости, то практически все сказанное относительно порядка начисления и уплаты налога с дохода, полученного при продаже, относится и к ним. Обратим внимание на особенности. В любом случае будут облагаться налогом средства, полученные от продажи земельных участков, площадь которых превышает следующие нормы:

• 2 га – для ведения личного крестьянского хозяйства;
• 0,12 – для ведения садоводства;
• 0,25 га (в селах), 0,15 га (в поселках), 0,1 га (в городах) – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственно-бытовых зданий и сооружений;
• 0,1 га – для индивидуального дачного строительства;
• 0,01 га – для строительства индивидуальных гаражей (121 ЗКУ).

Доходы от продажи земельных участков меньшей площади при условии нахождения их в собственности более 3 лет налогом не облагаются.

В отношении объектов недвижимости (и земельных участков в частности) важно уяснить, с какого момента возникло у владельца право собственности, то есть установить момент отсчета трехлетнего периода. Поскольку договоры о приобретении объектов недвижимости подлежат госрегистрации, то право собственности на них также возникает со дня регистрации (ст.ст. 182, 334 ГКУ). Детальнее про налог на землю читайте в нашей специальной статье.

Налог от продажи автомобиля

Продажа транспортного средства (в отличие от продажи недвижимости) всегда сопровождается оплатой налога с продажи автомобиля. В зависимости от ситуации ставка бывает различной. По общему правилу ставка составляет 5% (для нерезидентов – 15%). Но если в течение календарного года продается один из данных объектов – легковой автомобиль, мотороллер или мотоцикл – то доходы от сделки облагаются налогом с продажи авто по ставке 1%.

Как и при продаже объектов недвижимости, налог при продаже авто рассчитывается и уплачивается заблаговременно, а нотариусу в момент удостоверения сделки представляются документы о его уплате и оценочная стоимость (ст. 173 НКУ). Детальнее про налог на авто читайте в нашей специальной статье.