Может ли СПД на едином налоге сдавать под офис жилое помещение

На первый взгляд кажется, что найти подходящий офис, сегодня, не проблема. Но, решение этого вопроса в значительной степени зависит от уровня цены, вот почему многие предприниматели ищут для себя альтернативные варианты – аренду под офис жилого помещения. А как известно: «спрос, рождает предложение», поскольку цена такой аренды на порядок выше жилищной.

Разделение труда - вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить - пакет БИЗНЕС - ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ - платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

3DБухгалтерия, кандидат экономических наук

 

Запрет на аренду жилых помещений под офис

В то же время обе стороны находятся под угрозой, заключая такие соглашения, поскольку подобному запрету, есть вполне законное объяснение, которое содержится в нормах Гражданского кодекса (ГКУ).  В соответствии с ГКУ, одна сторона - собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. В данном случае ключевое слово «для проживания», а не под офис.

 К тому же, ст. 815 Гражданского кодекса гласит: «Арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии». Поэтому, непосредственное указание в договоре аренды, того факта, что жилое помещение будет использоваться под офис, влечёт к признанию сделки недействительной в результате несоблюдения законодательных норм.

Альтернативные варианты

Несмотря на то, что в законодательстве существует прямой запрет на сдачу в аренду офиса в жилом помещении, многие ищут альтернативные пути решения данной проблемы. И самое забавное то, что они существуют, хотя и сопряжены с большим риском.

 
Так, договор найма жилья согласно ГКУ должен иметь три четко определённых признака:

• Предмет договора – жилье.
• Арендодатель – владелец жилья.
• Целевое назначение – только проживание.

Если хотя бы один из пунктов отсутствуете, то это уже не договор по найму жилья. Исключив из договора последний признак: «Целевое назначение», можно заключить совсем другой вид договора: «Договор аренды офиса», который не регулируется ГКУ, а значит и не запрещается последним.

Поскольку, заключённый договор уже не соответствует требованиям ГКУ, его действие возможно подвести под ст. 26 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов», который говорит нам о том, что собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.

При необходимости осуществляется перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством.
Не допускается передача в аренду квартиры или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других владельцев (пользователей) помещений. Фактически, на арендодателя вправе пожаловаться любая бабушка которой что-то не понравится и договор может быть признан недействительным.

К тому же, подобная аренда сопряжена с трудностями при регистрации адреса СПД.

Административная и финансовая ответственность

Ответственность за нарушение в области жилищного законодательства предусмотрена ст. 150 Кодекса об административных правонарушениях. Данная статье предусматривает, предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех НМДГ (от 17 до 51 грн.) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц - от 3-х до 7-ми не НМДГ (51 до 119 грн.). Статья включает следующие:

• Нарушение правил пользования жилыми помещениями.
• Санитарного содержания мест общего пользования - лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий.
• Нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению.
• Порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

Но, применение данных норм, это не самое страшное, а основное то, что в результате выявленных нарушений плательщик может быть исключен из рядов единоналожников.

Также, могут возникнуть и другие неблагоприятные последствия, так в судебной практике существую случаи, когда договор аренды между владельцем квартиры и арендатором признавали недействительным. Возникают также прецеденты, когда СПД принудительно высылается из таких домов, а фактический владелец жилья обязан перевести жилое помещение в нежилое в связи с использованием не по назначению.

Таким образом, Гражданский кодекс запрещает при помощи заключения договора найма жилья, сдавать под офис жилое помещение предпринимателям находящимся на едином налоге. Однако, если арендатор сумеет «замаскировать» аренду офиса под другой вид договора, то прямого запрета такая аренда иметь не будет. Но, мы бы не советовали идти по такому пути, лучше тогда перевести такую недвижимостью в нежилую или подыскать другой офис для аренды.

С учетом многолетнего опыта отметим, что многие вопросы касающиеся жилья и в том числе его аренды – уникальны и требуют индивидуального подхода.  Таким образом, если в изложенном материале вы не нашли ответ на искомый вами вопрос специалисты компании ЮрМаркет готовы предложить Вам свои бухгалтерские услуги.