Особенности налогообложения купли-продажи недвижимости предприятием

С точки зрения налогового законодательства, помещение, в принципе, является таким же товаром, как, например, и предметы гигиены или пшеница. Однако существует и одна значительная отличительная особенность: в большинстве случаев продаются объекты недвижимости, которые ранее пребывали на балансе продавца в качестве объектов основных средств. Именно эта специфика и влияет на особенности исчисления и уплаты приведенного в статье перечня налогов.

Следует сразу сделать оговорку о том, что, в зависимости от выбранного варианта формы сделки, возможно получение различных налоговых эффектов. Например: если помещение передается от одного юридического лица другому в результате реструктуризации предприятия, то обязательства по НДС не возникают вовсе. Но это тема для отдельного разговора. Более детальную информацию можно получить, связавшись с нашим отделом бухгалтерских услуг. 

Разделение труда - вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить - пакет БИЗНЕС - ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ - платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

О порядке перевода основных средств в активы, предназначенные для продажи

Между правительством и народом существует неразрешимое противоречие: с одной стороны, правительство стремится собрать с народа максимальное количество налогов, с другой – оно тут же начинает их тратить на то, в чем народ вовсе не нуждается… Поэтому не имеет смыла транжирить свои денежки в казино либо на скачках – правительство сделает это намного лучше меня /Боб Хоуп, известный американский артист/.

Прежде всего, необходимо отметить, что каждый объект основных средств, который предназначается для продажи, подлежит переводу в категорию «содержащихся для продажи необоротных активов и групп выбытия». Такая операция имеет свой порядок оформления и подлежит отражению в бухгалтерском учете (счет учета 28.6).

Следует отметить, что перечень первичных документов, служащих для учета основных средств утвержден приказом Минстата (№352 от 29/XII 1995-го года). В качестве основного документа выступает акт внутреннего перемещения (приема-передачи) основных средств (ф. ОЗ-1). Данный акт служит для отражения следующих операций:

• для зачисления вновь приобретенных (построенных) помещений в состав ОС;
• при их вводе в эксплуатацию;
• при внутренних перемещениях;
• при выводе из состава ОС.  

Дата оформления акта является датой исключения предназначенного для продажи помещения из состава ОС. Отметки о выбытия помещения из состава ОС, кроме этого, вносятся в следующие документы учета:

• в инвентаризационную карточку ОС (ф. ОЗ-6);
• в инвентаризационный список ОС (ф. ОЗ-9).

Администрирование НДС

При продаже помещений (как и любых прочих объектов недвижимости), согласно положениям НКУ (ст.188.1), при определении базы обложения следует исходить из договорной стоимости объекта. Однако, начиная с января месяца 2016-го года, данный показатель не может иметь меньшее значение, нежели балансовая (остаточная) стоимость помещения, сложившаяся на начало периода, в котором осуществляется поставка. Если у продавца по как-либо причине отсутствуют данные бухгалтерского учета (например, он не велся вовсе), следует исходить из методики определения обычной цены.

Следует отметить, что определение понятию «обычная цена» дано в НКУ. Согласно положениям ст.14.1.71, - это «цена, определенная (если законодательно не установлено иное) условиями договора». Таким образом (до того момента, пока не доказано обратное), цена договора = цена, соответствующая уровню рыночных цен.

Налог на прибыль

Доходы юридических лиц, которые были получены при продаже любых объектов недвижимости (включая и отдельные помещения), подлежат включению в налогооблагаемую базу. Ставка корпоративного налога составляет 18%.

Для плательщиков единого налога

Что касается юридических лиц, пребывающих на упрощенной системе налогообложения и уплачивающих единый налог, то при продаже помещения их доход определяется как сумма полученных ими средств в результате такой продажи (ст.292.2 НКУ). Если помещение использовалось плательщиком на протяжении 12-ти и более месяцев после ввода в эксплуатацию, то сумма дохода определяется по формуле СОД = СОП – БСП, где:

СОД – сумма облагаемого дохода;

СОП – сумма средств, полученных от продажи помещения;

БСП – остаточная (балансовая) стоимость помещения.