НДС в строительстве

    
С точки зрения налогообложения, строительная деятельность имеет ряд своих особенностей. Эти особенности, главным образом, связаны с начислением и уплатой налога на добавленную стоимость в хозяйственных операциях по строительству жилой недвижимости.

Льготное налогообложение в строительстве

Согласно ст.197.1.14 НКУ, освобождаются от налогообложения любые операции по поставке жилой недвижимости, за исключением ее первой поставки.
    
Из этого следует следующее: лицо, ставшее собственником жилья в результате первой его поставки, оставляет в своем распоряжении налоговый кредит, право на который оно получило при оплате услуг, материалов и работ, связанных с вступлением в права собственности (строительством), а при дальнейшей реализации налоговые обязательства у такого лица не возникают. И это при том, что налоговый кредит в условиях террора, развязанного против предпринимателей ГФС, превратился в реальный финансовый актив!

Согласитесь, ситуация довольно заманчивая, так как в значительной мере уменьшает налоговую нагрузку и предоставляет широкие возможности для налогового маневрирования. Весь вопрос в том, кто является таким лицом?

Большинство клиентов нашего отдела бухгалтерских услуг уже успели забыть адрес своей налоговой!

Разделение труда - вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить - пакет БИЗНЕС - ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ - платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

Ранее действующее законодательство позволяло трактовать эту ситуацию двояко:

1.    Первая поставка – это приобретение жилья физлицом-покупателем у Застройщика (Заказчика). В этом случае право на использование льготы принадлежит первому покупателю (только от этого ему ни холодно, ни жарко).
2.    Под первой поставкой подразумевалось оформление Застройщиком на себя права собственности на вновь построенное жилье. Право на использование льготы остается за Застройщиком (Заказчиком).

Но в сентябре 2014 года ГФС опубликовала два письма (№3717/7/99-99-19-03-02-17 от 4 числа и   №3945/6/99-99-19-03-02-15 от 25 числа). В них говорится о том, что первая поставка жилой недвижимости – это поставка услуг по возведению жилья от Генподрядчика Застройщику (Заказчику такого строительства).

Выходя из вышеизложенного, первой поставкой является передача жилья (предоставленных услуг по его возведению) от Генподрядчика Заказчику. При этом необходимо соблюдение следующих условий:

1.    После того, как строительство закончилось, Заказчик должен оформить на себя правоустанавливающие документы.
2.    Затем, согласно договору купли-продажи, жилье передается покупателю-физическому лицу.

Учитывая вышесказанное, Заказчик (Застройщик) приобретает услуги у Генподрядчика по возведению жилья с учетом НДС (имеет право на налоговый кредит), а при реализации его первому покупателю обязательства не начисляет!

Не совсем понятна ситуация, когда Застройщик одновременно выступает и в качестве Заказчика, и в качестве Генподрядчика. Но на практике это встречается крайне редко.

Об обеспечительных платежах: финансирование, получаемое Застройщиком в качестве оплаты покупателем готового нового жилья, не ведет к возникновению у него каких-либо налоговых последствий по НДС.

Распределение налогового кредита

Большинство застройщиков, воспользовавшихся льготой, рано или поздно сталкиваются с необходимостью распределения налогового кредита. В НКУ приводится детализированное описание процедуры, но применение ее в строительстве не совсем удобно.

Правила распределения, о которых говорится в НКУ (ст.199), предусматривают алгоритм действий, когда предприятие занимается поставками, часть из которых является объектом налогообложения, а часть – нет. Но этот алгоритм рассчитан на тех плательщиков, у которых временной интервал между затратами на приобретение и обязательствами при реализации сравнительно невелик.

Так, налоговый кредит, который формировался в операциях по приобретению необоротных активов, подлежит пересчету на протяжении 3-х лет, начиная со следующего года после даты их ввода в эксплуатацию (начала использования).

Простите, но в строительстве отрезок времени между приобретением необоротного актива и операцией поставки может составлять и 3, и 4, и 5, и, даже, 10 лет! Именно поэтому алгоритм исчисления, предусмотренный в ст.199 крайне неудобен, а прочих вариантов в НКУ попросту нет.

Если руководствоваться здравым смыслом, строители при распределении налогового кредита, который аккумулируется в затратный период, должны ориентироваться на общий объем облагаемых и необлагаемых операций относительно конкретного объекта строительства. К сожалению, в НКУ подобная процедура не предусмотрена.

Учитывая изложенное выше, можно лишь порекомендовать плательщикам при возникновении проблемы обращаться в территориальный орган ГФС с просьбой предоставить индивидуальную консультацию, которая и послужит индульгенцией, так, на всякий случай.
 

О прочих особенностях

В целях налогообложения, согласно п.п. 186.2.2«б» НКУ, местом оказания услуг строительства и подготовительных работ является место фактического нахождения строительства.

Согласно п.197.15 НКУ, освобождаются от налогообложения хозяйственные операции поставки строительно-монтажных работ при строительстве доступного жилья, а также, жилья, строящегося за счет средств государства.

Услуги по разработке и изготовлению проектно-сметной документации являются объектом налогообложения на общих основаниях.