Продажа и аренда помещений: особенности документального оформления

Несмотря на экономический спад, инвестирование средств в коммерческую недвижимость – это один из наиболее популярных и, поэтому, общедоступных способов извлечения дохода. Таким образом, многие владельцы, движимые теми либо иными причинами, зачастую вынуждены продать (или же сдавать в наем) ранее приобретенные ими помещения…

Особенности налогообложения финансово-хозяйственных операций, связанных с арендой (либо продажей) недвижимости, находящейся в собственности юрлица, ранее были подробно рассмотрены в соответствующих статьях. Там же приведен перечень налогов, необходимость уплаты которых вызвана в связи с осуществлением таких видов деятельности. Многие посетители нашего сайта часто интересуются, каким образом осуществляется документальное оформление сделок по продаже и аренде помещений?

Документальное оформление продажи помещений

А вы знаете, что в штате Теннеси (США) существует налог на наркоторговлю? Там каждому наркоторговцу вменяется в обязанность отчислять часть (причем анонимно!!!) доходов от своей деятельности в пользу государства, после чего им выдается соответствующая справка. Идея заключается в том, чтобы, когда при аресте у наркоторговца не окажется соответствующей справки, то налог будет взыскан с огромным штрафом. Сам по себе напрашивается вывод, что без качественных бухгалтерских услуг невозможно вести свои дела даже в США, не говоря об Украине!

Разделение труда - вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить - пакет БИЗНЕС - ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ - платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

Анна Кравченко

3DБухгалтерия, кандидат экономических наук

Прежде всего, следует сделать оговорку, что решение о продаже объекта недвижимости принимается полномочным органом юридического лица. Обычно подобные решения подлежат согласованию с исполнительным органом предприятия. Это может быть директор, либо другой (зависит от организационно-правовой формы юрлица) его орган управления (для ООО, например, это – общее собрание его участников).

Положения о порядке проведения и условиях согласования могут содержаться в Уставе юридического лица. Так, если в Уставе отсутствуют положения, которые ограничивают полномочия руководителя в принятии подобных решений, то решение о продаже объекта недвижимости могут приниматься непосредственно директором.

Особенности заключения договоров

Согласно положениям, содержащимся в ГКУ (ст.657), договора купли-продажи любых объектов недвижимости должны  быть заключены в форме письменного документа и подлежат удостоверению нотариусом (исключение составляют случаи, когда речь идет об имуществе, находящемся в налоговом залоге). Удостоверение сделки может осуществляться как частным, так и государственные нотариусами (по месту нахождения либо объекта продажи, либо – одной из сторон договора). Кроме того, подлежат государственной регистрации (ГКУ, ст.182):

1. права собственности (включая и прочие вещные права);
2. любые ограничения в этих правах;
3. их возникновение, прекращение и переход.

К существенным условиям подобных договоров относятся их цена, предмет и срок действия. Также, в ЗКУ (ст.120) определено, что к существенным условиям относится наличие кадастрового номера для земельного участка (при условии, что право на последний переходит в комплексе с правом собственности на помещение).

В договоре должны быть четко зафиксированы сроки, в которые осуществляется передача помещения покупателю и тот факт, что передача происходит на основании акта приема-передачи (последний составляется в произвольной форме и подписывается представителями обеих сторон).

Акцентируем внимание читателя на том факте, что право собственности на помещение к покупателю переходит не с момента подписания акта приема-передачи, а с даты государственной регистрации этого права (ГКУ, ст.334, пункт 4). Ранее, до января 2013 г., действовала обратная норма. Именно поэтому основанием для постановки на учет приобретенного помещения и начала его амортизации является не акт приема-передачи, а факт госрегистрации права собственности покупателя.

Расходы при заверении

Государственные нотариусы за заверение договоров купли-продажи помещений взимают пошлину в размере 1% от цены договора. Кроме того, за оказание дополнительных услуг, таких как копирование документов и составление выписок, подготовка проектов договоров, может взиматься дополнительная плата.

В случае если стороны решили воспользоваться услугами частного нотариуса, взимается плата за осуществление нотариальных действий. Ее размер устанавливается по договоренности, но не может быть менее пошлины, взимаемой государственными нотариусами за удостоверение аналогичных документов (того же 1%). Дополнительные услуги, носящие правовой характер, также оплачиваются по договоренности.

Кроме госпошлины и стоимости услуг правового характера, юридическое лицо, которое является покупателем помещения, обязано уплатить пенсионный сбор. Ставка сбора составляет также 1% от договорной стоимости помещения. Также следует отметить, что услуги нотариусов не могут выступать в качестве объекта обложения НДС.

Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи помещений может осуществляться лишь при наличии документа, подтверждающего факт уплаты пенсионного сбора.

Документальное оформление аренды

В качестве основных нормативных документов, с помощью которых происходит урегулирование правоотношений, возникающих при аренде имущества, являющегося собственностью юрлиц негосударственной формы собственности, выступают:

1. Параграф 5-й Хозяйственного кодекса Украины.
2. Глава 58-я ГКУ.

Вместе с тем (при условии, что иное не предусмотрено законом), стороны договора имеют возможность руководствоваться и Законом об аренде госимущества (с этой целью в договор вносится оговорка о том, что при выполнении договора стороны согласны руководствоваться положениями вышеуказанного закона).

Про форму договора

Если арендодатель не является юридическим лицом государственной формы собственности, он волен сдавать свое помещение любым физическим или юридическим лицам. При этом право на передачу помещения в аренду имеет либо непосредственно собственник, либо лицо, которому он делегировал это право.

Согласно положениям ГКУ (ст.793), договоры аренды помещений могут заключаться исключительно в форме письменного документа. Если договор аренды помещения заключается на три и более лет, то:

• во-первых, он требует нотариального удостоверения;
• во-вторых, государственной регистрации подлежит право аренды.

Следует отметить, что до 2013-го года государственной регистрации подлежал и собственно договор аренды, заключенный на срок три (и более) лет. Начиная с указанной даты, регистрации подлежит исключительно право, возникшее на основании такого договора.

О существенных условиях

К категории существенных условий для договоров аренды относятся:

1. срок действия;
2. объект аренды (помещение);
3. плата за аренду и использование амортотчислений;
4. условия, на которых осуществляется возврат арендованного помещения (либо его выкуп).

Следует отметить, что при отсутствии вышеуказанных положений в условиях договора, последний считается незаключенным (со всеми вытекающими отсюда последствиями для его сторон).

И последнее - относительно нотариального удостоверения: оно осуществляется по местонахождению объекта, который передается в аренду.