Строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома

В письме ? 23/4971 от 01.11.2010 г. Государственная жилищно-коммунальная инспекция рассмотрела вопрос относительно строительства и введения дома в эксплуатацию и предоставление услуг по содержанию дома и придомовой территории и их оплаты

Относительно строительства и введения дома в эксплуатацию сообщаем, что в соответствии со ст. 23 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" застройка территорий предусматривает осуществление нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объектов градостроения, расширения и технического переоснащения предприятий (дальше - строительство). Строительство объектов градостроения осуществляется согласно законодательству, государственным стандартам, нормам и правилам, региональным и местным правилам застройки, градостроительной и проектной документации.

Строительство осуществляется субъектами планирования и заключается в организации комплексной застройки территории или расположении и строительстве отдельных домов и сооружений.

Постановлением Кабинетом Министров Украины от 08.10.2008 N 923 утвержден Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов и положены полномочия относительно образования приемных комиссий и принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов на инспекции государственного архитектурно - строительного контроля.

Согласно п. 2 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов (дальше - Порядок), утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.2008 N 923, документом, который подтверждает принятие объекта в эксплуатацию, является свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, что выдается инспекциями государственного архитектурно - строительного контроля на основании акта готовности объекта к эксплуатации.

В соответствии с п. 3 Порядка для получения свидетельства заказчик или уполномоченное им лицо подает инспекции, которая выдала разрешение на выполнение строительных работ, письменное заявление с добавлением соответствующих документов.

Согласно п. 4 Порядка акт готовности объекта к эксплуатации подлежит, за письменным обращением заказчика, согласованию в течение 10 рабочих дней исполнительным комитетом сельского, поселкового или городского совета, или местной государственной администрацией и органами, к полномочиям которых по закону принадлежит участие в принятии законченных строительством объектов в эксплуатацию.

В случае наличия замечаний уполномоченный орган подает их в письменной форме в десятидневный срок заказчику и инспекции государственного архитектурно - строительного контроля.

Эксплуатация законченных строительством объектов, которые не отвечают проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам, запрещается (п. 19 Порядка).

По дате выдачи зарегистрированного инспекцией государственного архитектурно - строительного контроля свидетельства объект считается принятым в эксплуатацию. После этого отмеченное свидетельство является основанием для заключения договоров о снабжении на объект строительства необходимых для его функционирования ресурсов.

Участие представителей Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины в работе комиссии по принятию законченных строительством объектов в эксплуатацию законодательством не предусмотрено.

Спорные вопросы, которые возникают между инвесторами и заказчиком/застройщиком, должны решаться путем переговоров или в судебном порядке.

Относительно предоставления услуг по содержанию дома и придомовой территории и их оплаты сообщаем, что статьей 7 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" определенно полномочия органов местного самоуправления в сфере жилищно-коммунальных услуг. К ним принадлежит установление цен/тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствии с законом; утверждение норм потребления и качества жилищно-коммунальных услуг, контроль по их соблюдению; определение исполнителя жилищно-коммунальных услуг в соответствии с данным Законом в порядке, утвержденном центральным органом исполнительной власти по вопросам жилищно-коммунального хозяйства; управление объектами в сфере жилищно-коммунальных услуг, которые находятся в коммунальной собственности соответствующих территориальных обществ, обеспечения их надлежащего содержания и эффективной эксплуатации; обеспечение населения жилищно-коммунальными услугами необходимых уровня и качества, осуществление контроля по соблюдению законодательства относительно защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунальных услуг и тому подобное.

Статьей 360 Гражданского кодекса Украины определенно, что совладелец в соответствии со своей частью в праве общей частичной собственности обязан принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, собраний (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами за обязательствами, связанными с общим имуществом.

В соответствии с Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" владельцы приватизированного жилья в многоквартирных домах являются совладельцами всех вспомогательных помещений дома и его технического оборудования и должны платить свою часть расходов в общих расходах на содержание дома (жилья) и придомовой территории.

Содержание жилья - это комплекс работ, направленных на создание необходимых условий для обитания людей и обеспечение сохранения жилищных зданий и технического оборудования.

Таким образом, жители несут расходы в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей частью в имуществе дома.

Порядок формирования и утверждения цен/тарифов на жилищно-коммунальные услуги определенные статьей 31 отмеченного Закона.

Согласно п. 2 ч. 1 Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 20.05.2009 N 529, услуги предоставляются в соответствии с утвержденным (согласованного) решением органом местного самоуправления тарифа, его структуры, периодичности и сроков предоставления услуг. Копия такого решения является неотъемлемой частью договора о предоставлении услуг.

Тарифы (нормативные расходы, связанные с содержанием домов и сооружений и придомовых территорий) рассчитываются отдельно за каждым домом в зависимости от запланированных количественных показателей фактического предоставления услуг с учетом обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений и придомовых территорий с учетом типичного перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий.

Исполнитель сообщает расчет тарифов владельцам жилых домов, владельцев квартир, владельцев нежилых помещений в жилых домах и других потребителей услуг путем проведения относительно каждого дома общественных слушаний.

Статьей 11 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" предусмотрено, что общественные слушания в сфере жилищно-коммунальных услуг проводятся в порядке, определенном уставом территориального общества.

Предложения, которые вносятся за результатами общественных слушаний, подлежат обязательному рассмотрению органами местного самоуправления.

Следовательно, в постановлении Кабинета Министров Украины от 20.05.2009 N 529 приведен типичный перечень услуг, который может быть уменьшен, и тарифы рассчитываются отдельно за каждым домом с учетом типичного перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий.

В случае исключения из состава тарифов, например услуги по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых инженерных сетей, жильцы домов должны будут самостоятельно, за собственные средства, или по договору подряда обеспечивать содержание сетей в должном техническом состоянии, осуществлять их техническое обслуживание и ремонт, принимать своевременные меры к предотвращению аварийных ситуаций и их ликвидации, то есть выполнять весь комплекс работ, предусмотренный Правилами содержания обитаемых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госжилкомунхоза Украины от 17.05.2005 N 76.

Следовательно, в письменном виде в установленном законодательством порядке решения владельцев жилых домов оформляется протоколом общественных слушаний.

Общественные слушания внедрены именно для обеспечения прозрачности и открытости процесса тарифообразования и участия жителей в принятии управленческих решений, обеспечения рассмотрения и учета их предложений, что позволяет избежать необоснованного завышения тарифов путем недопущения включения к ним, в частности, услуг, которые не предоставляются потребителям или предоставляются не в полном объеме, или, в некоторых случаях, являются невозможными для предоставления (например, включение услуг по содержанию и обслуживанию лифтов, подвальных помещений в случае их отсутствия).

Если перечень услуг уменьшается, исполнитель перечисляет тарифы и подает новый расчет тарифов соответствующему органу местного самоуправления, которое принимает решение о его утверждении (согласовании).

Пунктом 1 ч. 1 ст. 19 Закона предусмотрено, что отношения между участниками договорных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг осуществляются исключительно на договорных принципах, в пп. 1 п. 3 в. 20 указано, что потребитель обязан заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типичного договора.

Таким образом, заключение договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг является обязанностью, как для исполнителя услуг, так и потребителя.

Взаимоотношения между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг регулируются договорами, заключенными согласно Типичному договору о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 20.05.2009 N 529, и Типичным договором о предоставлении услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей воды и водоотводу, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 21.07.2005 N 630.

Жильцы домов как потребители имеют законные основания требовать от производителя/исполнителя коммунальных услуг заключения соответствующих договоров, если договоры не заключены.

В соответствии с Законом Украины "О защите прав потребителей" договор - это устная или письменная сделка между потребителем и продавцом (исполнителем) о качестве, сроках, цене и других условиях, по которым реализуется продукция.

Подтверждение действия устного соглашения оформляется квитанцией (расчетным документом).

В соответствии с Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах" потребители услуг имеют полное право платить лишь те услуги, которые фактически предоставлялись. Однако для того, чтобы реализовать это право, потребителям необходимо документально оформить непредоставление или предоставление не в полном объеме жилищных услуг согласно договору.

Ввиду изложенного, с целью обеспечения надлежащей эксплуатации жилого дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг Вы имеете право (в соответствии с Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома") создать в доме объединение совладельцев многоквартирного дома и самостоятельно решать вопрос содержания жилищного фонда и предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействия членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

Порядок и условия создания объединения совладельцев многоквартирного дома (кондоминиума) урегулирован Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 N 1521 "О реализации Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

Органы местного самоуправления  согласно  Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" должны способствовать созданию таких объединений и осуществлять их регистрацию в установленном законодательством порядке.

Необоснованный отказ местного органа власти в регистрации кондоминиума может быть обжалован в судебном порядке.

Использование и обеспечение сохранности жилищного фонда, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Украинской ССР, принадлежат к компетенции исполнительных комитетов районных, городских, районных в городах Советов народных депутатов, которые в частности осуществляют: государственный контроль по использованию и сохранностью жилищного фонда (часть первая статьи 30); контроль за состоянием и эксплуатацией ведомственного жилищного фонда; контроль по содержанию домов, которые принадлежат гражданам (статья 154).

Государственный контроль по использованию и сохранностью жилищного фонда имеет своим заданием обеспечить соблюдение всеми министерствами, государственными комитетами, ведомствами, государственными, кооперативными и другими общественными предприятиями, учреждениями, организациями, жилищно-строительными кооперативами, служебными лицами и гражданами правил пользования жилищным фондом и содержания его в технически исправном состоянии.

В соответствии с пп. 2 п. "б" ст. 30 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" полномочия относительно осуществления в соответствии с законодательством контроля за надлежащей эксплуатацией и организацией обслуживания населения предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, использованием и содержанием других объектов недвижимого имущества всех форм собственности положены на исполнительные органы местных советов.

Отношения органов местного самоуправления с предприятиями, учреждениями и организациями, которые не находятся в коммунальной собственности соответствующих территориальных обществ, строятся на договорной и налоговой основе и на принципах подконтрольности в пределах полномочий, предоставленных органам местного самоуправления законом (ст. 18 Закона).

Органы местного самоуправления могут выступать с инициативой относительно проверок, а также организовывать проведение проверок на предприятиях, в учреждениях и организациях, которые не находятся в коммунальной собственности, по вопросам осуществления делегированных им полномочий органов исполнительной власти.